Rechtsprechung
BGH, 29.05.2000 - XII ZR 35/00 |
Volltextveröffentlichungen (12)
- Kanzlei Prof. Schweizer
Konkludente Vereinbarung über Umlegung von Nebenkosten
- JLaw (App) | www.prinz.law
- Wolters Kluwer
Einstellung - Zwangsvollstreckung - Vollstreckungsgegenklage - Mietvertrag - Mietzins - Verzug - Untervermietung - Nebenkostenabrechnung
- grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)
Stillschweigende Betriebskostenvereinbarung; Betriebskostenabwälzung durch langjährige Übung
- Judicialis
ZPO § 769
- ra.de
- rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
BGB § 535
Umfang der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten - ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
- juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)
Kurzfassungen/Presse (2)
- anwaltonline.com (Kurzinformation)
Zahlung der Nebenkosten ohne Vereinbarung
- haus-und-grund-muenchen.de (Kurzinformation)
Vermieter kann Betriebskostennachforderungen verwirken
Verfahrensgang
- OLG Hamm, 13.02.1998 - 7 U 5/97
- BGH, 29.05.2000 - XII ZR 35/00
Papierfundstellen
- NJW-RR 2000, 1363
- NJW-RR 2000, 1463
- NZM 2000, 961
Wird zitiert von ... (61)
- BGH, 27.01.2010 - XII ZR 22/07
Gewerberaummiete: Angemessene Frist für die Abrechnung vorausgezahlter …
Die vorliegende Fallgestaltung weiche daher maßgeblich von den den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 29. Mai 2000 ( XII ZR 35/00 - NJW-RR 2000, 1463) und vom 7. April 2004 (VIII ZR 146/03 - NZM 2004, 418) jeweils zugrunde liegenden Fällen ab, in denen der Mieter über einen längeren Zeitraum in Rechnung gestellte Nebenkosten bezahlt habe, obwohl deren Umlagefähigkeit nicht vereinbart gewesen sei.Auch in diesen Fällen ist der Bundesgerichtshof davon ausgegangen, dass allein durch die jahrelange vorbehaltlose Zahlung von in Rechnung gestellten, aber vertraglich nicht geschuldeten Nebenkostenpositionen keine stillschweigende vertragliche Erweiterung der umlagefähigen Nebenkosten gesehen werden kann, sondern dass dafür weitere Umstände vorliegen müssen (Senatsbeschluss vom 29. Mai 2000 - XII ZR 35/00 - NJW-RR 2000, 1463; BGH Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06 - NJW 2008, 283).
Solche lagen in dem von der Revision angeführten durch Senatsbeschluss vom 29. Mai 2000 (XII ZR 35/00 - NJW-RR 2000, 1463) entschiedenen Fall vor.
- BGH, 10.09.2014 - XII ZR 56/11
Formularmietvertrag über Geschäftsräume in einem Einkaufszentrum: …
Ein Änderungsvertrag, der eine erweiterte Umlage von Betriebskosten zum Gegenstand hat, kann zwar grundsätzlich auch stillschweigend zustande kommen (…BGH Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06 - NJW 2008, 283 Rn. 18; Senatsbeschluss vom 29. Mai 2000 - XII ZR 35/00 - NJW-RR 2000, 1463). - BGH, 10.10.2007 - VIII ZR 279/06
Geltendmachung von Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung
Ein Änderungsvertrag, der eine erweiterte Umlage von Betriebskosten zum Gegenstand hat, kann zwar grundsätzlich auch stillschweigend zustande kommen (Senatsurteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03, NJW-RR 2004, 877, unter II 2 b; BGH, Beschluss vom 29. Mai 2000 - XII ZR 35/00, NJW-RR 2000, 1463, unter II).Anders verhält es sich, wenn aufgrund besonderer Umstände der Änderungswille des Vermieters für den Mieter erkennbar ist, wie dies in der von der Revision angeführten Entscheidung der Fall war (BGH, Beschluss vom 29. Mai 2000, aaO).
- BGH, 18.12.2008 - IX ZR 179/07
Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung eines Anwaltsvertrages; …
Die Klage wurde in zwei Instanzen mit der Begründung abgewiesen, die Beklagte habe die Klägerin unzureichend vertreten, insbesondere vor dem Berufungsgericht nicht auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29. Mai 2000 (XII ZR 35/00, NJW-RR 2000, 1463) über den stillschweigenden Abschluss einer Vereinbarung über zu tragende Nebenkosten durch jahrelange Übung hingewiesen.Diese Pflicht hat die Beklagte verletzt, indem sie weder in der schriftlichen Berufungserwiderung noch in der mündlichen Verhandlung noch in einem auf ihren Antrag nachzulassenden Schriftsatz auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29. Mai 2000 (XII ZR 35/00, NJW-RR 2000, 1463) zur konkludenten Vereinbarung über die Umlegung von Nebenkosten durch jahrelange Übung hingewiesen hat.
Sie war in dem Zeitpunkt, als die Beklagte die Vertretung der Klägerin übernahm, bereits in mehreren juristischen Zeitschriften veröffentlicht worden (NJW-RR 2000, 1463; NZM 2000, 961; Grundeigentum 2000, 1614) und wurde zudem in einem gängigen Kommentar zum BGB nachgewiesen (…Palandt/Weidenkaff, BGB 63. Aufl. § 535 Rn. 87).
Der Anspruch wurde jedoch aberkannt, weil das seinerzeit zur Entscheidung berufene Gericht den bereits mehrfach zitierten Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 29. Mai 2000 (aaO) übersehen hatte.
Von einem fehlenden Kausalzusammenhang könnte man ausgehen, wenn das Gericht den Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 29. Mai 2000 (aaO) gesehen, aber bewusst unberücksichtigt gelassen hätte oder bewusst von ihm abgewichen wäre (…BGHZ 174, 205, 211 f Rn. 19 ff).
Es hätte bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt selbst den Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 29. Mai 2000 (aaO) finden und sich mit ihm auseinandersetzen müssen.
- BGH, 07.04.2004 - VIII ZR 146/03
Umlagefähigkeit der Kosten einer Dachrinnenreinigung und sonstiger Betriebskosten
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann eine Umlegung einzelner sonstiger Betriebskosten auch aufgrund jahrelanger Zahlung durch stillschweigende Vereinbarung erfolgen (vgl. BGH, Urteil vom 29. Mai 2000 - XII ZR 35/00, NJW-RR 2000, 1463 unter II; Senat, Urteil vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445 unter II. 1. c) aa)). - BGH, 20.07.2005 - VIII ZR 199/04
Wirksamkeit eines auf eine unwirksame Vertragsklausel gestützten …
Soweit der Senat (Urteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03, NJW-RR 2004, 877 unter II 2 b; vgl. ferner BGH, Beschluß vom 29. Mai 2000 XII ZR 35/00, NJW-RR 2000, 1463) angenommen hat, daß sich Mietvertragsparteien durch jahrelange Übung stillschweigend auf die Umlage bestimmter Betriebskosten einigen können, kommt eine solche Auslegung - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - für die auf eine unwirksame Regelung im Mietvertrag gestützte einseitige Mieterhöhung nicht in Betracht. - BGH, 03.08.2011 - XII ZR 205/09
Gewerberaummietvertrag: Inhaltskontrolle der formularmäßig vereinbarten Tragung …
d) Die mehrjährige unbeanstandete Begleichung der u.a. die Position "Center-Manager" enthaltenen Betriebskostenabrechnung begründet auch keine gesonderte, außerhalb des Mietvertrages stehende Vereinbarung einer Umlageregelung (vgl. Senatsbeschluss vom 29. Mai 2000 - XII ZR 35/00 - NJW-RR 2000, 1463). - KG, 30.11.2020 - 8 U 1042/20
Schriftformwahrung des Mietvertrags bei Unterzeichnung des Vertreters mit dem …
Der vorliegende Fall ist insoweit nicht mit dem vom BGH mit Urteil vom 29.5.2000 - XII ZR 35/00 - entschiedenen Fall vergleichbar.Dort hat der BGH entschieden, dass für den Mieter nach einem Vermieterwechsel ein Änderungswille des neuen Vermieters erkennbar wird, wenn dieser in die Betriebskostenabrechnung erstmals in erheblich erweiterten Umfang Nebenkostenposition einstellt, so dass durch die über mehrere Jahre erfolgte vorbehaltlose Zahlung der in Rechnung gestellten Kosten der Mieter dieses Angebot des Vermieters auf Erweiterung der Umlagevereinbarung angenommen hat (BGH, Urteil vom 29.5.2000 - XII ZR 35/00 - juris Tz. 5, vgl. a. BGH, Urteil vom 27.1.2010 - XII ZR 22/07 juris Tz. 30).
- OLG Düsseldorf, 27.03.2012 - 24 U 123/11
Umfang der Verpflichtung zur Tragung von Mietnebenkosten eines Gewerbeobjekts
Ein Änderungsvertrag, der eine erweiterte Umlage von Betriebskosten zum Gegenstand hat, kann zwar grundsätzlich auch stillschweigend zustande kommen (BGH, NJW-RR 2004, 877; NJW-RR 2000, 1463; NJW 2008, 2837).Vielmehr müssen hierfür weitere Umstände vorliegen (BGH, NJW-RR 2000, 1463; NJW 2008, 283; NJW 2010, 1065) Voraussetzung für eine vertragliche Erweiterung der umlagefähigen Nebenkosten ist zunächst ein entsprechendes Angebot des Vermieters.
- OLG Naumburg, 17.01.2006 - 9 U 106/05
Keine Änderung des Mietvertrags durch Zahlung der Vorauszahlung
Rechnet der Vermieter entgegen den Bestimmungen des Mietvertrages die Nebenkosten über mehrere Jahre hinweg nicht ab, so kann er gegenüber dem Rückforderungsanspruch des Mieters nicht einwenden, dass durch die Zahlung der Vorauszahlung im selben Zeitraum eine konkludente Vertragsänderung eingetreten sei und die Vorauszahlungen nunmehr als Pauschalbetrag anzusehen seien (Abgrenzung zu BGH NZM 2004, 418; BGH NJW-RR 2000, 1463).Zwar kann eine Vereinbarung der Parteien über den Umfang der von dem Mieter zu zahlenden Nebenkosten auch durch jahrelange Zahlung stillschweigend getroffen werden (BGH NJW-RR 2000, 1463).
Der von der Berufung zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofes (VIII ZR 146/03 = WuM 2004, 292 = NJW-RR 2004, 877 = NZM 2004, 418) wie auch der eingangs genannten Entscheidung des 12. Senats des Bundesgerichtshofs (XII ZR 35/00 = NJW-RR 2000, 1463;… s.a. Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 478) lagen als Fallkonstellation zugrunde, dass in den Mietverträgen bestimmte Nebenkostenarten auf den Mieter abgewälzt wurden, die Nebenkostenabrechnungen aber weitere Positionen beinhalteten, die der Mieter durch jahrelange Zahlung jeweils mit ausgeglichen hatte, ohne im Hinblick auf die Grundregel für die Tragung der Nebenkosten (§ 535 Abs. 1 S. 3 BGB) dazu verpflichtet gewesen zu sein.
- OLG Düsseldorf, 11.03.2003 - 24 U 74/02
Zur Wirksamkeit des Verzichts auf eine vertraglich vereinbarte Mieterhöhung
- AG Saarbrücken, 27.06.2016 - 124 C 248/15
Vorbehaltlose Zahlung ist keine Zustimmung zur Änderung des Umlageschlüssels!
- LG Itzehoe, 30.10.2009 - 9 S 20/08
Wohnraummiete: Stillschweigend Umstellung einer Bruttokaltmiete auf eine …
- OLG Düsseldorf, 10.05.2007 - 24 U 204/06
Zur Nebenkostenabrechnung in Mietverträgen - Einzelabrechnungen als Einheit - …
- OLG Düsseldorf, 05.09.2002 - 10 U 150/01
- OLG Frankfurt, 30.12.2010 - 2 U 141/10
Nebenkostenabrechnung bei Gewerberaummietverträgen: Ausschlussfrist für …
- OLG Düsseldorf, 02.08.2018 - 12 U 68/17
Insolvenzanfechtung von Zahlungen eines Dritten auf Verbindlichkeiten des …
- OLG Celle, 16.10.2006 - 4 U 157/06
Verjährung des Anspruchs auf Nachzahlung von Nebenkosten; Übernahme von …
- KG, 05.07.2007 - 8 U 182/06
Einhaltung der Schriftform bei einem befristeten Mietvertrag: Angemessene Frist …
- AG Pinneberg, 18.03.2005 - 66 C 205/04
Antrag auf Erstattung von geleisteten Vorschüssen auf Betriebskosten; Vorliegen …
- OLG Düsseldorf, 19.07.2005 - 24 U 14/05
Ansprüche der Parteien, wenn der Vermieter nach einer fristlosen Kündigung sein …
- OLG Düsseldorf, 07.01.2003 - 24 U 75/02
Zur Frage, ob ein Hausverwalter beim Abschluss eines Vertrages mit einem Dritten …
- AG Köln, 14.05.2008 - 220 C 422/07
Konkludente Vereinbarung der Parteien eines Mietvertrages über die Umlage …
- LG Aachen, 23.02.2001 - 5 S 360/00
Rückzahlung von erbrachten Nebenkostenzahlungen eines Mieters gegenüber dem …
- LG Heilbronn, 17.06.2003 - 2 S 7/03
Wohnraummiete: Stillschweigendes Einverständnis mit Änderung der abzurechnenden …
- KG, 16.02.2012 - 8 U 124/11
Gewerberaummiete: Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung
- LG München II, 22.03.2011 - 12 S 4491/10
Wohnraummiete: Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung bei vereinbarter …
- LG Bochum, 22.01.2018 - 6 O 216/17
Erstattung der festgesetzten Oberflächenentwässerung aufgrund des …
- LG Lüneburg, 02.08.2006 - 6 S 56/06
- AG Hanau, 05.10.2016 - 37 C 127/16
Konkretisierung und Umlage neuer Betriebskosten
- OLG Saarbrücken, 02.06.2005 - 8 U 180/04
Ansprüche zwischen Hauptmieter und Untermieter nach Beendigung des Haupt- und …
- AG Hamburg, 13.05.2022 - 48 C 198/21
Wohnraummiete: Auslegung einer Vereinbarung über die Vorauszahlungen für …
- AG Dortmund, 19.06.2012 - 425 C 1232/12
Anspruch auf Zahlung eines Saldos aus einer Betriebskostenabrechnung und …
- OLG Düsseldorf, 29.09.2005 - 10 U 86/05
Befreiung von der Schuld durch Aufrechnung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 BGB - …
- FG Mecklenburg-Vorpommern, 20.12.2007 - 2 K 124/04
Bemessungsgrundlage der Umsatzsteuer bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung eines …
- LG Köln, 02.04.2020 - 6 S 163/19
Zustimmung zur Mietanpassung
- AG Düsseldorf, 11.10.2010 - 41 C 6789/10
Berechtigung zur Einstellung der Position "Kabelfernsehen" in die …
- LG Mannheim, 23.06.2004 - 4 S 182/03
Wohnraummietvertrag: Mieterhöhungsvereinbarung durch Änderung des …
- KG, 31.03.2014 - 8 U 135/13
Mietvertrag: Stillschweigende Vereinbarung über die Umlage weiterer …
- AG Köln, 24.01.2008 - 210 C 334/07
- LG Berlin, 21.05.2007 - 62 S 62/07
Anspruch eines Vermieters gegen einen Mieter auf Zahlung einer trotz eines …
- LG Waldshut-Tiengen, 25.01.2001 - 1 S 60/00
Anspruch auf Rückzahlung einer Kaution und Erstattung von …
- LG Berlin, 05.08.2011 - 63 S 469/10
Mieterhöhung - Mieterzustimmung als stillschweigende Vertragsänderung
- LG Berlin, 21.12.2006 - 62 S 256/06
- LG Hamburg, 12.07.2005 - 316 S 32/05
Vereinbarung über die Betriebskosten als Vorauszahlungen oder Pauschale unter …
- OLG Frankfurt, 18.10.2018 - 3 U 140/16
Rechtsfolgen der Beendigung eines Handelsvertretervertrages
- BayObLG, 11.07.2002 - 2Z BR 55/02
Konkludente Zustimmung zu baulicher Veränderung in Eigentumswohnanlage - Kosten …
- LG Berlin, 18.12.2007 - 63 S 50/07
Wohnraummiete: Änderung der Mietstruktur durch stillschweigende Vereinbarung von …
- AG Gießen, 19.10.2004 - 48 MC 484/04
Annahme einer stillschweigenden Änderung des Vertrages bei jahrelanger Zahlung …
- LG Landau/Pfalz, 28.02.2001 - 1 S 354/00
Umlage und Abrechnung von Nebenkosten (Betriebskosten); vertragliche Vereinbarung
- AG Pinneberg, 20.08.2004 - 66 C 361/03
Betriebskostenabrechnung nach Wegfall der Preisbindung; Stillschweigende …
- OLG Düsseldorf, 03.07.2003 - 10 U 122/02
- AG Hannover, 10.06.2022 - 563 C 1669/22
Betriebskosten: Vereinbarung setzt keinen Verweis auf gesetzliche Bestimmung …
- AG Köln, 24.01.2008 - 201 C 334/07
Höhe der Nebenkostenabrechnung bei Geltendmachung von Hausmeisterkosten
- LG Berlin, 14.11.2002 - 62 S 307/02
Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung; Voraussetzungen für das Vorliegen …
- AG Gießen, 05.07.2004 - 48 MC 194/04
Annahme einer stillschweigenden Änderung des Vertrages bei jahrelanger Zahlung …
- LG Potsdam, 12.07.2001 - 11 S 7/01
- LG Aachen, 20.12.2000 - 11 O 131/00
- AG Kiel, 12.08.2004 - 117 C 267/04
Anspruch auf offenen Nachzahlungsbetrag aus Nebenkostenabrechnung; Einigung über …
- LG Berlin, 23.01.2001 - 64 S 402/00
- AG Dieburg, 26.01.2010 - 20 C 144/09
Umlagefähige Betriebskosten - Aufnahme von Hausmeisterkosten
Rechtsprechung
AG Frankfurt/Main, 30.11.1999 - 33 C 2982/99 - 67 |
Volltextveröffentlichungen (3)
- Kanzlei Prof. Schweizer
"Fensterln" als Grund für fristlose Kündigung eines Mieters
- grundeigentum-verlag.de
Einsteigen; Wohnung; Leiter; Hausfriedensbruch; fristlose Kündigung; Abmahnung; Räumungsfrist
- juris (Volltext/Leitsatz)
Kurzfassungen/Presse (3)
- anwaltonline.com (Kurzinformation)
Fensterln - Kündigung? - Frankfurt liegt nicht in Bayern
- haus-und-grund-muenchen.de (Kurzinformation)
Kündigung bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens
- kostenlose-urteile.de (Kurzmitteilung)
"Fensterln" kann Grund zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages sein - In Hessen wird "Fensterln" als Hausfriedensbruch und Störung des Hausfriedens angesehen
Papierfundstellen
- NJW-RR 2000, 1538
- NZM 2000, 961